下周，两大核心事件将牵动全球目光：
一是美国大选的结果，将决定谁将引领美国未来的政策走向；
二是我国人大常委会的会议，其决策将影响我国经济的刺激力度，特别是放水规模，这对于我国经济及房地产市场未来三年的趋势至关重要。
回顾历史，地产从业者们难以忘怀特朗普的第一个任期（2016-2020年），他发动的贸易战给我国经济带来了显著挑战。
彼时，面对外部压力，市场普遍预期我国会放松对房地产的调控，通过刺激房地产行业来抵消出口下滑的影响。
然而，事实却出乎人们的预料，我国房地产政策在此期间持续收紧，从2016年的930严格调控，到2018年的资管新规，再到2019年的银监23号文，以及2020年的三道红线和贷款集中度管理，房地产行业经历了前所未有的严格调控和洗牌。
如今，我们站在2024年11月的新起点上，特朗普再度成为大选热门人选，预示着新的竞争格局即将到来。
如果特朗普再次上台，他将对我国经济和房地产市场产生哪些直接和间接的影响呢？
特朗普的第一个任期，即特朗普1.0时代，其核心战略是对我国发起贸易战。2018年3月23日，特朗普签署对华贸易备忘录，预示着可能对我国进口的600亿美元商品加征关税。同年7月，美国正式对价值340亿美元的我国商品征收25%的关税，中美贸易战由此拉开序幕。随后，在同年9月，美国又宣布将对从我国进口的2000亿美元商品征收10%的关税，并计划在2019年将关税上调至25%。此外，特朗普政府还限制了我国企业在美国的投资，并打压我国高科技产业，严格限制美国对我国的技术输出。
在特朗普贸易战的影响下，我国出口遭受了严重冲击，我国经济增速有所放缓。2018年贸易战措施实施后，2019年我国对美国的出口金额同比下降了12.90%，对美贸易顺差也下降了8.90%。同时，我国对美出口金额占出口总量的比重由2018年的19.24%下降至2019年的16.75%，对美出口的下滑对我国整体出口造成了约2个百分点的拖累。
据摩根斯坦利测算，美国对我国2000亿美元商品征收10%的关税，将对我国GDP产生0.3%的负面影响。
与此同时，我国正在实施“金融去杠杆”新战略，经济正在经历“调速换挡”的过程。通过对比地产开发计划总投资金额（因其数值稳定且同时约束投资和融资）同比增速和我国对美国出口金额同比增速，我们发现，在特朗普1.0时代，即2016-2020年期间，我国经济增速明显放缓，且对美出口遭受了重创。
在中美贸易战激烈的2018-2019年间，许多投资者曾寄望于政府能够提振地产行业、放松调控，以地产增长来对冲出口下行的压力。然而，事实并非如此。在特朗普的任期内，我国政府对地产行业维持了严格的调控政策。2016年930政策开启了全国层面的严格调控，随后在2016年四季度，交易所推出了针对房地产和产能过剩行业公司债券的分类监管政策，地产债从此进入了借新还旧的时代，这意味着地产行业的资金面严重收紧。而到了2020年，政府又推出了“三道红线”和“贷款集中管理”政策，这些政策对地产行业的融资产生了更大的影响。许多房企的存货扩张得不到融资支持，开发销售周期和杠杆周期出现错位，最终导致了2021年下半年开始的地产批量信用风险事件。此后，地产行业的融资持续处于低谷期，截止2024年10月，仍然牌负增长，如下图所示：
就目前形势而言，特朗普再次当选的可能性较大，并且他可能会延续首个任期内的对华政策，持续将我国视为主要竞争对手，从技术封锁、贸易壁垒、地缘政治等多个层面施加压力。
特朗普2.0时代：我国经济潜在增长力或遭削弱
综合观察，特朗普在当前的竞选民调中占据优势。若特朗普再次上台，即迎来所谓的特朗普2.0时代，而我国房地产市场若继续成为经济发展的拖累因素，那么我们将不得不面对一个更为严峻且多变的全球经济环境。在此情境下，我国经济的潜在增长动力可能会受到削弱，国际竞争力也可能随之下滑。
值得注意的是，当前我国经济面临的一个关键问题是各类生产要素的效率开始呈现下降趋势，而房地产市场的低迷又进一步阻碍了传统的投资拉动模式的有效传导，甚至可能引发“流动性陷阱”，导致整个经济体系出现“缩表”的态势。
此外，房地产行业的持续低迷不仅标志着土地财政模式的终结，还导致地方政府土地出让金收入锐减，进而影响到原本用于地产复苏和基础设施建设的财政支出。这种下行趋势加剧了地方政府的债务负担，而特朗普若再次当选（即特朗普2.0时代）可能引发的贸易战，将进一步冲击那些依赖出口的城市的地方财政收入。
在特朗普2.0时代，我国应从特朗普1.0时期的经验中汲取教训。在特朗普1.0时期，我国房地产行业的一个深刻教训是未能充分认识到地产下行风险对经济的显著拖累，既没有通过提振地产来抵消出口的下滑，也没有系统性地降低经济体系对房地产行业的过度依赖（即未能实现“一鲸落，万物生”的转型）。因此，面对潜在的特朗普2.0时代，我国经济需要深刻反思并调整策略。
在926政治局会议上，官方对房地产的定位是“严控新增风险”与“促进市场平稳”，这并非意味着重回依赖地产刺激经济的老路，而是旨在实现市场的稳定，并针对性解决地产行业的保交付、存量债务违约等关键问题。自2023年以来，我国经济整体趋势仍是在降低对房地产行业的依赖。
在潜在的特朗普2.0时期，房地产行业的定位应更加侧重于“价格稳定”，而非过度追求投资拉动。
我们不应期望房地产销售和开发投资能够迅速重回高峰或暴涨期。
当前，房地产行业供给端已显著收缩，因此我国房地产增量政策的重点应放在“去库存”和“稳价格”上，而非盲目扩大投资规模。
特朗普在其施政理念中，始终将降息视为提振美国经济的关键手段。若他再次当选（即特朗普2.0时代），市场普遍预测他可能会挑战美联储的独立性，并促使美联储调整降息节奏。
首先，关于特朗普2.0时代与美国降息周期的关系，尽管特朗普曾批评美联储在某次降息中步伐过快，并认为其中存在政治因素，但若他再次上台，仍会推动美联储降息，并可能加大对美联储的影响力。最近公布的美国就业数据显示新增非农就业人数远低于市场预期，这进一步凸显了降息的必要性。特朗普本人也曾公开表示，如果当选，他将推动大幅降息，且他对高通胀的容忍度相对较高。
其次，在美联储降息的背景下，我国的货币宽松空间有望得到提升。虽然我国的货币政策独立于美联储，但在当前经济形势下，我国降息的需求来自经济内部，特别是考虑到青年失业率和工业企业利润等指标，都预示着四季度需要持续的货币宽松政策。此外，随着美联储降息，人民币汇率对降息的约束减弱，为我国货币宽松提供了更多空间。实际上，自8月以来，随着日元套息交易的逆转和美元汇率的下降，我国降息的条件已经逐渐成熟。
最后，面对潜在的特朗普2.0时代对我国地产和宏观经济的冲击，中国应采取的核心应对策略是“财政+货币”联动。特朗普2.0不仅可能遏制我国经济动能，影响出口贸易和固定资产投资，还可能加剧经济波动性，对我国的资产估值中枢和金融风险构成影响。因此，在地产领域，通过“财政+货币”协同来应对挑战至关重要。这意味着要推动地方政府敢于并优化负债，以支持固定资产投资和经济发展。过往的经验，如2014-2018年PSL与棚改的结合，已经证明了这种政策组合的有效性。在接下来的政策制定中，预计人大常委会将推出放松地方财政限额的举措，以进一步支持“财政+货币”联动政策。通过货币投放支持财政政策，可以保持并放大财政政策的积极倾向，从而有效应对特朗普2.0时代可能带来的挑战。